4月22日，據港交所披露的信息顯示，大灣區文旅康居股份有限公司于2021年10月22日遞交的招股書屆滿六個月已失效。

值得一提的是，這已經是其第四次沖擊港交所主板上市。

據澎湃新聞了解，此次招股書失效后，大灣區文旅現階段暫時已沒有更新招股書計劃，其相關負責人透露，有鑒于文旅行業大環境下行，以及境內疫情持續，大灣區文旅上市計劃暫時中斷，集中做好英德巧克力王國等項目運行及拓展國內輕資產文旅項目，目前文旅公司相關業務運作如常，未來不排除行情好轉，繼續尋求登陸資本市場的機會。

大灣區文旅是中國奧園主要投資的公司之一，截至目前，中國奧園通過全資子公司悅景持有大灣區文旅28%的股份，為其第二大股東及單一最大股東。

2020年4月17日，彼時還未更名為大灣區文旅的中國文旅第一次向港交所遞交招股說明書。當時，市場對文旅概念股尚算看好。而且在疫情之后，市場也在期待報復性消費帶來的利好。但同年10月份，中國文旅第一次遞交的招股書顯示“失效”狀態，隨即重新遞交新的版本，但結果沒有發生變化。2021年4月23日，中國文旅第三次遞交招股書。2021年10月22日，中國文旅第四次遞交招股書，同時，中國文旅宣布將公司名稱由“中國文旅集團有限公司”變更為“大灣區文旅康居股份有限公司”。

大灣區文旅將自身定位為具文化旅游體驗地點的度假物業的開發商，目前有度假物業發展和文化旅游兩大業務。其中度假物業發展為核心業務。

根據此前的招股書內容，目前大灣區文旅在廣東省江門市恩平市擁有包含18個度假物業發展項目的組合，其中華僑公館、悅湖灣、悅泉灣等11個項目已竣工，另有3個為發展中項目，4個持作未來發展，土地儲備總建筑面積約130萬平方米。另外，公司文化旅游業務則包括泉林黃金小鎮、奧園英德巧克力王國、泉林歡樂世界等項目。公司所持有或運營的項目幾乎都在廣東省境內，省外僅有一個發展中項目位于安徽省歙縣。

盡管大灣區文旅名為“文旅”，但實際其主要業務是“賣房”。

業績方面，2018-2020年，大灣區文旅分別實現營業收入約3.35億元、7.36億元和9.68億元，其中度假物業銷售收入分別為2.67億元、5.94億元和8.48億元，占比79.8%、80.7%和87.7%，呈逐年攀升之勢。對應的凈利潤則分別為7260.5萬元、1.04億元和1.53億元。2021年1-5月，大灣區文旅實現收入3.19億元，其中度假物業銷售收入為2.78億元，占比達87.1%。

另外，公司的毛利率呈逐年下滑的趨勢。

2018年至2021年前5個月，大灣區文旅整體毛利率分別為44.8%、43.3%、37.9%及27.2%。其中，銷售度假物業的毛利率分別約為47.3%、43.4%、37%及26.7%；文化旅游業務的毛利率則分別約為34.7%、43.0%、44.3%及30.6%。

對此，大灣區文旅解釋稱，主要是由于出售及交付的物業類型不同及竣工后仍未出售的若干度假物業開發項目的平均售價調整，導致相應期間公司已出售及交付的度假物業的平均售價下降。大灣區文旅在風險提示中也指出，公司可能無法維持過往的毛利率水平。一是銷售度假物業的毛利率可能因直接影響其售價及所產生實際建筑成本的土地收購成本以及度假物業的類型及地理位置等因素而有所不同；二是文化旅游業務的毛利率可能因發生不可預見事件或疾病爆發等無法控制的因素而受到重大不利影響。

大灣區文旅2018年、2019年及2020年的資產負債比率分別約為632.0%、272.2%及37.9%，對于2020年資產負債比率下降，大灣區文旅解釋稱由于償還銀行及其他借款所致。截至2021年5月31日，由于銀行及其他借款再度增加，債務權益比率上升至約99.8%。

2018年至2020年，大灣區文旅未償還的銀行及其他借款分別約為1.02億元、5.78億元及1.39億元。2021年前5個月，未償還的銀行及其他借款升至3.66億元。大灣區文旅表示，目前維持相當高的借貸水平為度假物業發展項目提供資金，并稱往績記錄期間擁有大量債務，日后可能產生額外債務或對財務狀況及經營業績造成重大不利影響。

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