作為基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs中的新業(yè)態(tài)，保障性租賃住房REITs一直備受市場關(guān)注。其中，華夏基金華潤有巢REIT（基金代碼：508077）作為首只市場化機(jī)構(gòu)運(yùn)營的保障性租賃住房REIT，更是成為市場焦點(diǎn)，刷新了公募REITs網(wǎng)下詢價倍數(shù)紀(jì)錄且保持至今。隨著公募REITs一季報相繼披露，這只備受投資者追捧的保障性租賃住房REITs業(yè)績單也隨之揭曉。

(相關(guān)資料圖)

一季報顯示，市場化機(jī)構(gòu)運(yùn)營和專業(yè)投資管理賦能REITs業(yè)績提升，華夏基金華潤有巢REIT底層資產(chǎn)運(yùn)營穩(wěn)健，一季度項目出租率、經(jīng)營業(yè)績、可供分配金額等多項運(yùn)營指標(biāo)均超過招募書預(yù)期，為投資人創(chuàng)造了亮眼的收益。

一季報業(yè)績亮眼

多項指標(biāo)超預(yù)期

基金一季報顯示，華夏基金華潤有巢REIT底層資產(chǎn)運(yùn)營穩(wěn)健，今年一季度基金實現(xiàn)收入1926.40萬元，相較招募說明書同期預(yù)測數(shù)據(jù)完成度為108%；EBITDA（稅息折舊及攤銷前利潤）為1208.53萬元，相較招募說明書同期預(yù)測數(shù)據(jù)完成度為112%。值得注意的是，華夏基金華潤有巢REIT一季度在經(jīng)營層面和可供分配層面表現(xiàn)均超越招募說明書預(yù)測值。

經(jīng)營層面，截至今年一季度末，華夏基金華潤有巢REIT底層資產(chǎn)有巢國際公寓社區(qū)泗涇店和東部經(jīng)開區(qū)店的出租率均優(yōu)于招募說明書預(yù)測值。其中泗涇店出租率為96.99%，比預(yù)測值上漲了近6個百分點(diǎn)，期內(nèi)新簽租約343間。東部經(jīng)開區(qū)店出租率為92.43%，比預(yù)測值上漲了2.4個百分點(diǎn)，期內(nèi)新簽租約515間。

業(yè)內(nèi)人士表示，住房租賃行業(yè)的規(guī)律為一季度是平季，二三季度是旺季，四季度是淡季。華夏基金華潤有巢REIT底層資產(chǎn)的兩個項目，一季度的新簽租賃合同總量達(dá)858間，在租約持續(xù)新增背景下，可以樂觀展望今年二、三季度旺季新簽租金，未來業(yè)績有望可持續(xù)穩(wěn)步增長。

基金可供分配金額方面，華夏基金華潤有巢REIT今年一季度可供分配金額為1591.09萬元，相較招募說明書同期預(yù)測數(shù)據(jù)完成度達(dá)133.07%，按天數(shù)做簡單年化，其一季度分派率為5.34%。基金自 2022年11月18日成立至2022年年末的可供分配金額為716.24萬元，該金額較2022年同期預(yù)測值的完成度為118.29%，2022年實現(xiàn)的年化分派率為4.92%，相關(guān)分派率在整個保障性租賃住房REITs中處于較高水平。

華夏基金基礎(chǔ)設(shè)施與不動產(chǎn)業(yè)務(wù)部聯(lián)席行政負(fù)責(zé)人莫一帆表示，當(dāng)前政府積極鼓勵保障性租賃住房市場發(fā)展，中央政府和上海地方政府出臺了包括稅收優(yōu)惠、土地供給、金融支持、公共服務(wù)等各方面支持的一系列政策，鼓勵市場力量參與。但是與潛在需求相比，上海“十四五”期間保租房新增供應(yīng)仍有較大缺口。此外，隨著長三角一體化以及人口持續(xù)流入，上海市未來租賃需求將進(jìn)一步增加，預(yù)計供需矛盾仍將持續(xù)緊張。有巢泗涇項目和東部經(jīng)開區(qū)項目所代表的高品質(zhì)與高性價比的保障性租賃住房項目將長期供不應(yīng)求，成為新市民、青年人在上海租賃住房的首要選擇，項目未來業(yè)績有進(jìn)一步提升的空間。

市場化運(yùn)營機(jī)構(gòu)賦能

打造保租房REITs新高地

保障性租賃住房已成為我國租購并舉多主體住房供應(yīng)體系的建設(shè)重點(diǎn)和核心短板。相比于產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流等底層資產(chǎn)，在“房住不炒”“租購并舉”的政策方針下，保障性租賃住房承載了重要的政策意義。在現(xiàn)有政策指引下，保租房租金的定價區(qū)間以及增長率均有上限，所以提升保租房REITs盈利能力的關(guān)鍵在于提升運(yùn)營管理能力。一方面通過良好的運(yùn)營管理能力實現(xiàn)成本控制，另一方面通過運(yùn)營管理提升資產(chǎn)狀態(tài)和租戶體驗，提高出租率水平，增加項目收入。其中，有巢住房租賃作為市場化主體，出色的運(yùn)營管理能力正是其核心優(yōu)勢所在。

華夏基金華潤有巢REIT原始權(quán)益人華潤置地旗下有巢住房租賃（深圳）有限公司（以下簡稱有巢住房租賃）是中國長租公寓的領(lǐng)軍品牌，客戶品牌影響力較大，市場化運(yùn)營能力行業(yè)領(lǐng)先。截至2023年3月末，有巢已累計進(jìn)駐全國15個城市，在營項目33個，儲備項目23個，布局房源5.6萬間，是市場上唯一在北京、上海、廣州、深圳四個超一線城市均有大型租賃社區(qū)布局的租賃企業(yè)。在中指研究院“2022年中國住房租賃行業(yè)經(jīng)營質(zhì)量榜”“2022年中國住房租賃行業(yè)成長型企業(yè)排行榜”等第三方評測中均位列第一。

有巢住房租賃總經(jīng)理陳嘉表示，作為市場化運(yùn)營機(jī)構(gòu)，有巢的經(jīng)營優(yōu)勢體現(xiàn)在四個方面。首先是具備相對靈活的租金調(diào)整機(jī)制，相較于政府配租模式，華夏基金華潤有巢REIT在滿足政府對保租房租金管控要求的前提下，能夠根據(jù)市場行情動態(tài)調(diào)價，實現(xiàn)量價平衡，業(yè)績最優(yōu)。其次是運(yùn)營成本精細(xì)化管理，有巢依托華潤集團(tuán)、華潤置地成本管理體系和戰(zhàn)略采購、集中采購資源，建立了標(biāo)準(zhǔn)化的運(yùn)營成本管控體系，能夠?qū)崿F(xiàn)項目運(yùn)營成本精細(xì)化管控和全價值鏈管理。此外，在出租效能提升上，有巢搭建了完善的招租渠道矩陣，其中包括傳統(tǒng)垂直渠道、新興流量平臺在內(nèi)的外部渠道，以及會員體系、企業(yè)客戶拓展為核心的自有渠道。最后，有巢搭建了獨(dú)創(chuàng)的“3i體系”數(shù)字運(yùn)營平臺，為租賃住房項目提供全流程數(shù)字化解決方案，例如租房業(yè)務(wù)全場景線上化、自助化，實現(xiàn)基金管理人等REITs管理機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)化接入，助力項目運(yùn)營降本提質(zhì)增效。

今年3月24日證監(jiān)會發(fā)布通知，明確落實中央“房住不炒”要求，充分考慮保障性租賃住房的保障屬性，鼓勵更多保障性租賃住房REITs發(fā)行。3月底首批擴(kuò)募的4只公募REITs變更注冊申請獲得證監(jiān)會批復(fù)。作為保障性租賃住房REITs的代表之一，同時也是有巢住房租賃唯一的REITs上市平臺，華夏基金華潤有巢REIT的擴(kuò)募動向也備受市場關(guān)注。

據(jù)悉，有巢住房租賃戰(zhàn)略定位“行業(yè)領(lǐng)先的公寓資管商”，投資重點(diǎn)將聚焦于一線及強(qiáng)二線人口凈流入城市可擴(kuò)募的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，并已圈定了一批儲備項目，擴(kuò)募未來可期。華潤置地將致力于當(dāng)好保障性租賃住房REITs資產(chǎn)的“價值守護(hù)者”，以高品質(zhì)的項目和優(yōu)良的業(yè)績回饋廣大投資人。

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